Interpelacja w sprawie rozliczania podatku od towarów i usług przy wpłacie zaliczki na zakup nieruchomości na rachunek wierzyciela sprzedawcy nieruchomości

   Szanowna Pani Premier! Nabywając nieruchomości pod inwestycję, duże przedsiębiorstwa korzystają najczęściej z pośrednictwa deweloperów. Oznacza to, iż inwestorzy nie zawierają transakcji zakupu bezpośrednio z dotychczasowym właścicielem (właścicielami) gruntów (i ewentualnie budynków). Zakupu nieruchomości oraz wszelkich dodatkowych formalności administracyjnoprawnych niezbędnych dla rozpoczęcia inwestycji dokonują deweloperzy, którzy następnie odsprzedają gotowe do inwestycji nieruchomości inwestorowi.

   W praktyce jednak, ponieważ deweloperzy nie dysponują zazwyczaj wystarczająco dużym kapitałem, aby samodzielnie nabywać wyznaczone nieruchomości, wymagają od inwestorów dokonania przedpłaty. Jednocześnie właściciele nieruchomości, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, niejednokrotnie wymagają, by zapłatę za nieruchomość gwarantowali sami inwestorzy (wiarygodność inwestora, a w szczególności dużych i znanych firm, jest większa niż deweloperów). Często warunkiem sprzedaży stawianym przez właścicieli nieruchomości deweloperom jest wręcz otrzymanie płatności (zaliczki) bezpośrednio od inwestora. Wpłata dokonana przez inwestora zwalnia w takiej sytuacji dewelopera z obowiązku zapłaty (częściowej zapłaty) właścicielowi za zakupiony przez dewelopera grunt.

   W konsekwencji na rynku nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje ukształtowała się dość powszechna praktyka, polegająca na dokonywaniu przez inwestora wpłaty zaliczki - należnej formalnie deweloperowi - bezpośrednio na rachunek pierwotnego właściciela nieruchomości.

   Taka forma rozliczeń, zwiększająca bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami (szczególnie zabezpieczająca interesy sprzedawców nieruchomości), w długim okresie sprzyja wzrostowi zaufania do polskiego rynku nieruchomości, co z kolei może stanowić jedną z przesłanek wzrostu aktywności inwestycyjnej w naszym kraju.

   Niestety jednak okazuje się, iż powyższe rozwiązanie - korzystne z biznesowego punktu widzenia - nastręcza pewnych wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT). Opodatkowanie takiej transakcji nie zostało bowiem wprost uregulowane w ustawie o VAT.

   W tym miejscu należy podkreślić, iż opodatkowanie podatkiem VAT zaliczki wpłaconej bezpośrednio na rachunek dewelopera nie budzi wątpliwości na gruncie obowiązujących przepisów - deweloper zobowiązany jest do naliczenia podatku VAT od otrzymanej zaliczki, a inwestor może ten podatek odliczyć.

   Natomiast w sytuacji, która skłoniła mnie do złożenia niniejszego zapytania, inwestorzy, otrzymując fakturę wystawioną przez dewelopera, nie są pewni, czy mogą odliczyć wynikający z niej podatek VAT, gdyż faktura taka dokumentuje zaliczkę otrzymaną, co prawda, przez dewelopera, ale nie bezpośrednio na jego rachunek.

   Naturalne wydaje się opodatkowanie w taki sam sposób zarówno zaliczki zapłaconej bezpośrednio deweloperowi, jak i wpłaconej na rachunek wierzyciela dewelopera, ponieważ istota transakcji zawieranej między inwestorem a deweloperem jest w obu przypadkach identyczna. W pierwszym wypadku deweloper otrzymuje zapłatę zaliczki w formie bezpośredniej (wpłata na rachunek dewelopera), w drugim w formie zwolnienia ze zobowiązania wobec wierzyciela (wpłata na rachunek wierzyciela dewelopera). Oczywiście taka forma dokonania przedpłaty przez inwestora musi zostać uprzednio uzgodniona przez wszystkie trzy strony transakcji, tj. przez dewelopera, jego wierzyciela i inwestora.

   Mając na uwadze fakt, iż niejasność przepisów podatkowych w omawianym zakresie powoduje obawy inwestorów przed zawieraniem transakcji w ww. sposób, co w konsekwencji w oczywisty sposób prowadzi do utrudniania realizacji inwestycji (a w skrajnych wypadkach może nawet dojść do ich zaniechania), jak również do ograniczania rozwoju polskiego rynku obrotu nieruchomościami, proszę o odpowiedź na następujące pytanie:

   Czy zaliczka wpłacana przez przedsiębiorcę przy zakupie nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję wywołuje jednakowe skutki w podatku od towarów i usług, niezależnie od tego, czy została wpłacona bezpośrednio na rachunek dewelopera, czy też na rachunek jego wierzyciela (o ile strony tak uzgodniły), a skutki te są następujące:

   - obowiązek wystawienia faktury VAT przez dewelopera w terminie 7 dni od dnia otrzymania przez niego zaliczki (bezpośrednio bądź pośrednio na rachunek jego wierzyciela) i naliczenia podatku VAT za miesiąc wystawienia faktury

   oraz

   - prawo do odliczenia tego podatku przez inwestora za miesiąc otrzymania faktury potwierdzającej zapłatę zaliczki (bezpośrednio deweloperowi bądź pośrednio na rachunek jego wierzyciela)?

   Z wyrazami szacunku

   Posłanki Urszula Augustyn i Krystyna Skowrońska

   Warszawa, dnia 28 kwietnia 2006 r.